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Évaluation de l’état des propriétés commerciales (PCA)

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Le but de toutes les évaluations de l’état de l’immobilier commercial (PCA), norme ASTM E2018, est de s’assurer que la propriété et le bâtiment que vous avez l’intention d’acheter ou de louer sont bien les biens reçus. . Vous avez pris cette décision en partie sur la base des informations obtenues grâce à une inspection professionnelle et un rapport sur l’état de la propriété (RAP). Chaque transaction immobilière est différente et chaque transaction a son propre ensemble unique de considérations et de conditions qui doivent être validées avant la clôture. Le recours à des experts tiers professionnels dans le processus de vérification préalable des biens physiques est essentiel à l’exactitude et à la rentabilité globales de votre transaction immobilière.

L’achat ou la location de biens immobiliers commerciaux, qu’il s’agisse d’un bail commercial net régulier, d’un bail commercial triple net, de l’achat d’un bâtiment d’église, d’un point de vente ou de l’achat d’un bureau / entrepôt d’un million de pieds carrés, le l’acheteur ou le locataire éventuel doit absolument exercer un niveau de diligence approprié dans l’examen de la qualité physique du bien commercial dans lequel il investit.

Vous devez connaître non seulement les caractéristiques physiques de la propriété et des bâtiments acquis, mais également l’état et l’âge approximatifs afin d’évaluer le bien avec le mauvais afin de comprendre les risques et les récompenses offerts en conjonction avec votre propriété. , pesez correctement. transaction immobilière. La partie la plus importante du processus de transaction immobilière, outre l’équilibre entre le prix d’achat et la rentabilité, est une évaluation bien documentée de l’état physique réel de la propriété. Sinon, vous pourriez vous retrouver le propriétaire pas si fier d’une propriété commerciale qui ne répond pas à vos besoins, coûte plus cher que ce que vous pouvez vous permettre d’entretenir ou le regret ultime de l’investisseur – les dépenses en capital sont englouties dans une propriété sur sur une base régulière que quelqu’un d’autre utilise et en tire de l’argent, et pas vous. Du coup, ce bail à long terme avec un ancrage solide ne semble plus aussi attractif.

Le processus d’inspection de la propriété commerciale commence avant que l’offre d’achat de propriété ne soit rédigée ou signée en visitant le site et en discutant de l’état physique de la propriété avec le propriétaire et les agents immobiliers. Ce processus doit être considéré comme inestimable dans l’établissement des relations nécessaires pour obtenir les informations nécessaires pour matérialiser votre diligence raisonnable avec une évaluation de l’état de la propriété commerciale (PCA).

Lors de la négociation et de la rédaction du contrat de vente / location de biens immobiliers, il est important de reconnaître les réticences du vendeur ou du propriétaire sur des questions telles que l’existence et la disponibilité de documents importants tels que les garanties, les contrats d’entretien, l’architecture et plans techniques et / ou évaluations et inspections municipales locales. Une réponse négative à la demande de divulgation de ces documents par le vendeur ou le bailleur peut inclure un retard d’entretien et / ou une inattention en raison de l’état (s) de la propriété et du bâtiment et des problèmes d’inspection.

Une fois le contrat de vente d’immobilier commercial signé, la période de diligence raisonnable commence, se concentrant sur la maximisation du temps et de la rentabilité et la priorisation des préoccupations en cochant les articles coûteux et coûteux de haut en bas. En supposant que le vendeur fournisse une documentation suffisante pour l’examen, un délai suffisant devrait être accordé pour vérifier les informations fournies. Les efforts et les fonds supplémentaires nécessaires pour remédier à une carence dans la documentation disponible grâce à une évaluation supplémentaire de l’état de la propriété et des inspections supplémentaires sur place et / ou des experts devraient être considérés comme essentiels et devraient être pris en compte les coûts de la transaction immobilière. Demandez au vendeur tous les documents et contacts que le vendeur a reçus au cours de son processus de diligence raisonnable lors de l’achat de la propriété pour accélérer la recherche des faits.

L’examen des documents de propriété existants, s’ils sont disponibles, peut inclure:

Études d’accessibilité, plans architecturaux de bâtiment, certificats d’utilisation, devis des autorités compétentes, plans d’évacuation d’urgence, études environnementales, plans de bâtiment pour les systèmes électriques, rapports de test et d’entretien de détection d’incendie, rapports d’inspection des portes coupe-feu, plans de bâtiment pour les systèmes de protection contre l’incendie, registres d’incendie et de restauration, registres d’entretien, système mécanique, plans de bâtiment, avis d’infraction des autorités compétentes , Permis de construire, Plans de construction de systèmes de plomberie, Rapports d’inspection précédents, Plans de construction et garanties de systèmes de toiture, Rapports d’inspection de sécurité, Divulgations de l’état du vendeur, Dossiers d’essais des systèmes de gicleurs, garanties des systèmes et des matériaux, Informations sur le locataire actuel, Politique d’assurance des biens en vigueur ou des évaluations ou taxes spéciales, des copies de toutes les factures de propriété en cours, des contrats de service, une preuve des plans de zonage actuels, des plans et devis tels que construits, tous les documents relatifs à la construction, y compris les garanties, toute utilisation passée et présente de la propriété, les rapports ou les inspections par des tiers, tous les levés de terrain et améliorations détenus par le vendeur.

L’un des meilleurs outils disponibles pour l’équipe de diligence raisonnable de l’immobilier commercial est le processus d’entrevue qui peut débloquer une pléthore d’informations potentiellement utiles sur la propriété en question.

Un entretien avec le personnel clé disponible ayant une connaissance spécifique des conditions de propriété peut inclure:

Propriétaire, locataires, contremaître d’entretien, personnel d’entretien sous contrat ou autres entreprises sous contrat qui travaillent régulièrement sur la propriété et / ou le bâtiment.

L’inspection de la propriété, l’inspection de la propriété, l’inspection des bâtiments, la diligence raisonnable, telles qu’elles peuvent être identifiées dans le rapport de diligence raisonnable, sont essentielles pour garantir l’adéquation de la construction, en tenant compte de l’utilisation prévue des résidents et de la géographie et du climat environnants. . Fournir les plans et devis disponibles devrait être utile ici, mais ne mettra pas fin à l’enquête. Une évaluation actuelle de l’état de la propriété commerciale doit être effectuée par une société d’inspection tierce qualifiée expérimentée dans le type de propriété à inspecter. Une évaluation ou une inspection de l’état d’un bien immobilier préalablement effectuée est presque toujours prévue pour l’utilisation d’une seule partie dans une seule transaction et est protégée par la loi et n’est pas réutilisable ou transférable à une autre partie. L’inspection doit se concentrer principalement sur l’état du site et les éléments du bâtiment tels que le drainage du site, le stationnement, la construction de bâtiments, les systèmes mécaniques et électriques, ainsi que l’accessibilité et l’utilisabilité générales de la propriété. Différents climats et régions géographiques nécessiteront des connaissances d’inspection plus spécifiques, donc l’embauche d’un inspecteur local est toujours une bonne idée si possible, plutôt que d’embaucher une entreprise du Wisconsin pour faire une diligence raisonnable sur un gratte-ciel de Californie sur une ligne de faille. .

L’étude du site et la visite guidée pour observer les conditions existantes peuvent inclure:

Terrain et topographie, stationnement, pavage, accès, extérieur et façade du bâtiment, intérieur du bâtiment, systèmes de toiture, systèmes de construction, systèmes mécaniques, systèmes électriques, systèmes de plomberie, systèmes de protection contre les incendies, systèmes de transport vertical et un certain nombre d’autres systèmes spécialisés.

L’Americans with Disabilities Act de 2010 est la ligne directrice actuelle pour les normes d’accessibilité nationales et est une loi fédérale, elle est donc non négociable et, dans une certaine mesure, rétroactive même pour les bâtiments commerciaux et publics plus anciens. De nombreux États ont également des normes d’accessibilité supplémentaires et / ou plus strictes ou spécifiques. La plupart des sociétés professionnelles d’évaluation et d’inspection immobilière peuvent également mener des études d’accessibilité abrégées et complètes dans le cadre d’une transaction immobilière.

La conformité abrégée et complète de base avec les études d’accessibilité peut inclure:

Une enquête abrégée examinant uniquement les composants d’accessibilité ADA de base visibles au cours de la procédure pas à pas et documentée selon le formulaire d’enquête abrégé ASTM et la liste de contrôle fournit une vérification rapide de l’état de conformité global. Une étude de conformité complète comprend des mesures physiques des distances, des pentes et des forces de poussée / traction requises par les normes d’accessibilité pour permettre à un niveau particulier de personnes à mobilité réduite de naviguer avec succès dans une propriété, un site et un bâtiment.

Le devoir de diligence environnementale, connu sous le nom d’évaluation environnementale de site (ESA), est le rapport d’inspection environnementale le plus utilisé. Le niveau de rapport typique préféré par les prêteurs pour démontrer une diligence raisonnable adéquate est appelé norme ASTM E1528 d’examen des transactions environnementales de phase I limitée. Cet examen examine l’utilisation passée du bien et des propriétés environnantes pour identifier les problèmes environnementaux locaux ou adjacents potentiels ou les obligations futures. Ces rapports nécessitent normalement un investissement financier important et prennent plusieurs semaines à compléter, ils doivent donc être effectués une fois que vous avez déterminé que vous allez de l’avant avec votre diligence raisonnable. Le but de cette inspection est de déterminer si la propriété contient des matières dangereuses ou constitue en quelque sorte une menace pour l’environnement. Cela pourrait être causé par des réservoirs de stockage souterrains situés sur la propriété ou par le ruissellement de la propriété vers la nappe phréatique ou par tout autre nombre de dangers répertoriés par l’Agence de protection de l’environnement. Bien que le rapport soit coûteux, le coût du nettoyage d’un danger environnemental peut être astronomique. Bien que vous n’ayez pas besoin d’une évaluation environnementale de phase I pour chaque transaction, de nombreux prêteurs l’exigeront dans le cadre de leurs directives de prêt. Dans le cas d’un développement relativement nouveau avec un bilan environnemental propre et sans voisin de nature industrielle, une norme ASTM E1528 plus simple, moins chère et beaucoup plus rapide pour les transactions environnementales peut répondre aux exigences des prêteurs et aux exigences légales.

Tout rapport d’enquête environnementale de base peut inclure:

Enquête sur l’utilisation historique du site, les enregistrements de photographies aériennes, les enregistrements de transactions immobilières, les enregistrements de construction, les enregistrements de bâtiments, les données cartographiques de l’EPA, les cartes topographiques municipales locales et une visite virtuelle du site pour identifier visuellement les indicateurs potentiels de problèmes environnementaux.

Les informations contenues dans ce document sont une opinion purement professionnelle et sont fournies à titre de référence pour l’inspection générale de la propriété uniquement et ne sont en aucun cas conçues comme un guide définitif, ni comme une garantie des exigences légales ou étatiques ou fédérales passées, actuelles ou futures, ni comme mesure de la performance d’un fournisseur de services professionnels. Bonne chance dans toutes vos futures transactions immobilières, immobilières et de construction!

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