Toiture

Acheteurs de maisons multifamiliales et d’immobilier commercial: quelle est la durée de vie prévue des systèmes?

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Les acheteurs demandent souvent à l’inspecteur en bâtiment: «Combien de temps durera le toit, l’électricité, la plomberie, etc. La réponse à ces questions ne repose pas uniquement sur l’expérience de l’inspecteur.

Il existe des tables d’espérance de vie convenues. Après avoir examiné une grande partie de celui-ci, le seul tableau qui semble le plus pertinent pour les propriétés commerciales est le formulaire 4327 Évaluation des besoins physiques. Il peut être trouvé sur le site Web de Fanny Mae. Il comprend de nombreux éléments tels que la toiture, le chauffage et la climatisation, ainsi que des boîtes aux lettres, des assiettes, des sécheuses, etc. C’est une norme importante que nous utilisons pour évaluer l’état d’une maison commerciale ou multifamiliale.

La partie délicate est de déterminer la durée de vie d’un système. Pour l’essentiel, cela a à voir avec la façon dont le bâtiment et ses systèmes sont entretenus. Par exemple, nous avons récemment inspecté un immeuble d’appartements qui avait 50 ans et s’il continue d’être maintenu aux normes, il durera au moins 50 ans. Nous avons également inspecté un bâtiment qui n’avait que 20 ans et qui nécessitait des réparations et un entretien si importants qu’il était douteux qu’il soit démoli.

Une bonne inspection de la propriété doit passer par les cinq systèmes de base et le site – à savoir, la plomberie, l’électricité, le chauffage et la climatisation, la toiture et la construction. Certains inspecteurs peuvent vous donner une estimation de la durée de vie utile restante prévue Gauche dans tous. Ceci est fait en partie par expérience et en partie à partir du tableau ci-dessus. L’expérience nous dit de quelle forme il s’agit maintenant et dans quelle mesure il a été préservé, ainsi que la qualité d’origine des matériaux utilisés et la qualité de l’installation. Ce sont tous des facteurs que vous ne pouvez pas supprimer d’une table.

Un exemple de jugement principalement basé sur l’expérience est il y a des années, lorsque le client m’a demandé combien de temps le toit allait durer. Je lui ai dit que s’il avait fait des réparations et de l’entretien maintenant, il durerait encore 5 à 10 ans avant de devoir être remplacé. Il était très soulagé. Dans ce cas, je l’ai jugé principalement à partir de mon expérience de près de 40 ans dans le métier.

Le problème avec le fait de se fier uniquement à l’expérience est la grande variation de l’expérience d’une personne à l’autre. Lorsque j’ai voulu savoir pour la première fois combien de temps duraient normalement les systèmes, j’ai demandé à un spécialiste en CVC (c’est-à-dire le chauffage, la ventilation et la climatisation) combien de temps une unité montée sur le toit peut durer. Il m’a dit une vingtaine d’années. Quand j’en ai demandé un autre, il m’a dit que c’était entre 12 et 15 ans. Quand j’en ai posé la question à un autre, il m’a dit que j’avais entre 15 et 20 ans, mais ce qui comptait vraiment, c’était la qualité de son entretien. Il avait plus de 30 ans et allait bien. C’est alors que j’ai réalisé que je devais obtenir des tableaux de durée de vie utile attendus reconnus par l’industrie et j’ai découvert l’évaluation des besoins physiques 4327.

Cette question nécessite encore des recherches quotidiennes. Je n’arrête pas de demander aux professionnels quand je les vois. De nouveaux produits sont constamment publiés. Certains des nouveaux appareils ne durent pas aussi longtemps que les anciens, comme les radiateurs à gaz muraux que vous voyez dans les appartements. Les nouveaux peuvent durer 10 à 15 ans s’ils sont utilisés souvent. Les anciens duraient de 20 à 30 ans ou plus car ils étaient faits de matériaux plus épais.

Il n’y a rien de tel qu’une bonne inspection visuelle générale approfondie du bâtiment par un professionnel expérimenté pour avoir une compréhension de base de ce que vous avez et combien de temps cela devrait prendre s’il est correctement entretenu.

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